志事『球道即人道』

仕事はしない志事をする!!! 野球を分析し、志事『本業のマネジメント・副業とのシナジー効果、投資に生かしていくこと』を書いたブログ。

投資道

HARUMI FRAGの規模感がもはや一つの街 (五輪選手村跡地)

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2023年首都圏の人口を飲み込む 五輪選手村跡地のHARUMI FRAG


色んな所で広告を見るようになってきましたね。
以前から注目していて見に行ってみたのですが、スケールがもはや一つの街のようです。


2023年首都圏の人口を飲み込む 五輪選手村跡地のHARUMI FRAG


上の記事でも紹介しましたが、2023年東京オリンピックの選手村跡地に、13万平方メートルのマンション街ができる。その名も『HARUMI FRAG』。


想定住居者約12000人。
総戸数約5600戸。
そのうち4100戸を分譲住宅。
残りの1500戸を賃貸住宅。
坪単価約300万。


完成時期は、低層住宅17棟は2022年秋に着工予定、タワマン2棟は2024年3月に着工予定である。
これが2019年5月から販売開始となる。


市場の相場感を養うためにモデルルームを見学に行くので、その際にはまた価格等の詳細を載せていきたい。
坪単価はだいたい250万円~300万円になるのではないかと予測している。
中央区晴海の平均坪単価と比較すると、100万円くらい安いのでプロモーション次第では首都圏どころか地方からも人口が流れ込む可能性がある。
特に南側のベイブリッジ側は「おいしい価格帯」になるのではないかと思う。


近隣の月島・築地でもマンションの建設予定があり、今後中央区はマンション街へと姿を変えていく。

2023年首都圏の人口を飲み込む 五輪選手村跡地のHARUMI FRAG

2023年東京オリンピックの選手村跡地に、13万平方メートルのマンション街ができる。


『HARUMI FRAG』と呼ばれる壮大なプロジェクトで大手11社(三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産...)が開発と販売を行うという。


規格外の総戸数約5600戸。そのうち4100戸を分譲住宅、残りの1500戸を賃貸住宅として売り出す。


さらに規格外なのは、中央区の晴海・勝どきの坪単価は300万後半が相場であるのに対し、坪単価250万~300万予定で、想定居住者約12000人見込みであり、首都圏の人口を飲み込んでいく可能性がある。


これだけ大きな規模になると、一つの大きな市に近い街であるため、もちろん小・中学校や総合スーパー、病院、BRT、水素ステーションなどを併設予定。
さらに、利便性を追求しており駐車場を全部地下化、地上の景観に配慮しており、並木通りもできるのが大きな特徴である。


完成時期は、低層住宅17棟は2022年秋に着工予定、タワマン2棟は2024年3月に着工予定である。
これが2019年5月から販売開始となる。


これはディベロッパー11社が持つ他の不動産に与える減少リスクを極力軽減するためと、段階的に在庫を残さずに売るには4年は要するということであろう。

東京のタワマン物件の価格は北向き・南向きや部屋数で高層階だからといって高いわけではない


下の写真はあるブレビルドのタワマン物件の価格帯を表した写真である。


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投資家や不動産関係者は見慣れた図であろう。


㎡数や北向き・南向きによって高層階の方が安い部屋もあるし、同じタワマンなのにも関わらず価格帯が全く違う。



ブレビルドの物件は全部完売しないのも大事な戦略となりうる。
このエリアはまだまだ値上がりする地域であることから、さらに高値で購買されることを見越してある程度部屋数をプールしているのである。



第一期、第二期、第三期と分けて販売していくのが主流だが、


いかに『第0期のおいしい段階』で、
信頼できるところから買うか

が投資家としての腕である。



高所得者は株か不動産に投資する。


①積極的にリスクを取れる。

借入金も余裕をもって細く長く借りている傾向にある。

利回りから借り入れの利率を引いた%が3%以上。


②ハイリターンがあることを理解している。

ハイリスクハイリターンの攻めのキャピタルゲインとローリスク定期リターンを狙っている。


③インカムゲインが好き。

計画的に次の投資に回せる。
資産分散のバランスを考えると必然。


④節税メリットを生かすことができる。

これも大切な要素。
攻めたらしっかりと守る。


現状の制度を利用すると、、、

格差は拡大する一方なんです。

【ARIAKE  GARDEN CITY】



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住友不動産が手掛ける
【ARIAKE  GARDEN CITY】
の完成がせまっている。
勿論プレビルドの段階で第⭕期ごとに段階的にかなり埋まってきているであろう。
(販売する側は価値を見定め価格を流動的に販売するため、タワマンは全物件売らないのがセオリー)


これでさらに巨大タワマン三棟にショッピングセンターが有明に立つことになる。


オリンピック、環状2号線、築地移転等のプラス要因により価格が異常に高騰している。


不動産投資の大原則は、人口増加地域に投資することである。



中央・港・江東の3区で2018年は約10万人のタワマン人口で、23区のタワマン住人の約半分を占めており、全国の約2割に当たる。


その中でも有明はまだまだ建設予定のタワマンがありまくり、市場原理により価格が高騰し、初めに立ったタワマンの近くに隣接するタワマンで、当時の倍の価格帯の部屋もある。
しかしこの上昇もそろそろ天井かなと思う。


ベイエリアには共通して流動性・換金性が高いというベイエリアのタワマン特有の特徴がある。


だから保有期間で注意したいのは、個人投資家が不動産を売却してキャピタルゲインが発生すると、所得税と住民税が課税されること。


気を付けたいのは、保有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得として、所得税と住民税合わせて39%課税される。
一方5年超の場合20%の課税で済むため、もちろん後者が賢明である。


上記に書いたのはごく一部の税金の例であり、その他にも何にどのくらい税金がかかるのかは無視できない。





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